AMMINISTRATORE OBBLIGHI E CONSIGLI AGLI UTENTI
Ho deciso di scrivere questo articolo in quanto, confrontandomi in particolare con nuovi condomini, mi sono reso conto che quasi nessuno ha compreso il ruolo dell’Amministratore.
La riforma, entrata in vigore nel Giugno 2012, ha cercato di aggiornare il testo del 1942, integrando le varie pronunzie della Corte di Cassazione e cercando di aggiornare le norme che, dopo oltre 70 anni, necessitavano di una revisione.
La nuova legge inserisce l’obbligo di nominare un Amministratore per tutti i condomini con più di 8 unità (da 9 in su), l’obbligo di dotarsi di un Regolamento Condominiale per tutti i condomini con più di 10 unità (da 11 in su) e introduce i nuovi requisiti per poter esercitare la professione di Amministratore di Condominio, tra i quali i principali sono:
- l’obbligo di frequentare corsi di aggiornamento annuali;
- dotarsi di un’assicurazione obbligatoria contro i rischi professionali.
Prima di delinearvi la “mia visione” dell’Amministratore di Condominio, vorrei chiarire brevemente la natura del Condominio.
Il Condominio non è persona giuridica, ma il legislatore gli ha attribuito un ruolo fondamentale, quello di Sostituto di Imposta, e ha dotato questa figura atipica di un Codice Fiscale.
Vi è la convinzione diffusa che l’Amministratore di Condominio non sia fondamentale; si trascura un dettaglio fondamentale: presso l’Agenzia delle Entrate al codice fiscale del condominio va associato il nominativo del Rappresentante Legale, cioè colui che risponde in nome del condominio in tutte le controversie. Spesso ci sono condomini che, con grande superficialità, si prestano a supplire alla figura dell’Amministratore, senza conoscere nel dettaglio a quali obblighi vanno incontro.
L’Amministratore di Condominio
In primis è doveroso sfatare un luogo comune e cioè l’Amministratore non è un dipendente del condominio o peggio dei singoli Condomini.
L’Amministratore è e deve essere un professionista preparato, al quale viene dato mandato di dare esecuzione alle delibere assembleari, rappresentare e gestire il condominio e non ultimo predisporre il rendiconto della gestione che deve poi essere approvato dall’assemblea.
Per tutti valga ad esempio il fatto che l’Amministratore può, autonomamente, citare in giudizio il singolo condomino moroso, al fine di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, per il recupero del credito derivante dal mancato pagamento delle quote relative alle spese.
Come deve operare un Amministratore di Condominio?
La legge tra le altre indica nel criterio del “buon padre di famiglia” l’elemento distintivo dell’approccio professionale, oltre a dettare i tempi massimi per la presentazione ai condomini del Rendiconto della Sua Gestione in 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio.
Su quest’ultimo punto personalmente mi trovo in totale disaccordo con il legislatore, in quanto fissare un tempo così lungo (pari al 50% dell’esercizio di 365 giorni) è potenzialmente molto pericoloso per le tasche dei condomini, che rischiano di dover sostenere le spese annue (versamento delle quote) in 6 mesi contro i 12 disponibili. Si consideri che una S.p.A. deve presentare il bilancio entro 120 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio.
Tra le altre novità introdotte c’è il sito internet condominiale, che non è obbligatorio; anche qui mi trovo in parziale disaccordo con il legislatore e ho provato a dare una mia soluzione.
Di seguito Vi esporrò la mia visione del ruolo dell’Amministratore di Condominio, che è quella di un manager formatosi nell’industria e nella consulenza alle imprese e che quindi con lo stesso criterio ha costruito i criteri operativi e il codice deontologico della società che ha fondato.
Presenza: il ruolo dell’amministratore non può essere quello di un triste contabile chiuso nel suo ufficio e irraggiungibile. La professione si svolge nei condomini, che vanno presidiati periodicamente ed è li che si debbono incontrare le persone. Il mio è un approccio all’americana, la mia mail ed i miei numeri di telefono sono in chiaro on-line e rispondo e richiamo tutti in tempi brevissimi.
Innovazione: il nostro sito internet, non è solo una vetrina, ma uno strumento interattivo per comunicare ed essere sempre aggiornati sulle proprie situazioni;
Trasparenza: il sito internet condominiale potrebbe essere una buona soluzione in termini di trasparenza, ma ha alcuni aspetti negativi, quali i costi del dominio, l’aggiornamento del sito che diventerebbe esageratamente oneroso, con tempi lunghi.
La nostra proposta è l’utilizzo di un gestionale per la contabilità del condominio collegato direttamente al sito internet: quindi ogni utente dei condomini da noi amministrati ha una Sua area riservata nella quale, in tempo reale, vengono caricati tutti i documenti relativi al condominio. Si può quindi consultare lo stato dei pagamenti, i preventivi dei fornitori, le fatture ricevute, il conto corrente del condominio, i verbali delle assemblee e utilizzare una bacheca dedicata per tutte le comunicazioni e le segnalazioni che riguardano il condominio
Puntualità: la riforma del condominio ha fissato “entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio” il termine per la convocazione dell’assemblea ordinaria per l’approvazione dei rendiconto d’esercizio e la previsione per l’esercizio futuro. NOI CI IMPEGNAMO A CONVOCARE E A SVOLGERE L’ASSEMBLEA ENTRO 60 GIORNI DALLA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO, con tutti i benefici in termini di trasparenza e riparto delle spese su 12 e non su 6 mesi.
Verifica: Durante l’anno richiediamo ai condomini di rispondere a dei brevi questionari per la valutazione dei fornitori abituali, al fine di avere sempre gli strumenti necessari ad intervenire tempestivamente per risolvere eventuali problemi.
Nella speranza di essere stato utile a chi leggerà questo documento, sono disponibile a confrontarmi con tutti e a rispondere ad eventuali quesiti vorrete sottopormi.
In fede
Marco Ceserani